“你好，章丘绣源河畔‘6字头’的洋房考虑吗？”

最近济南房地产市场又来了一拨低价楼盘call客潮济南考研公寓，除了章丘的楼盘开始低价走量以外，无独有偶，济南市区的部分楼盘也开始降价促销：恒大睿城公寓4888元/平方米起，恒大翡翠华庭带装修公寓6028元/平方米起，中垠广场11000元/平方米起，大华龙悦特价房每平方米降价1000多元，均价11000元/平方米……

在这些降价幅度较高的楼盘中多数为公寓产品，通过走访市场发现济南的住宅产品也开始出现走低趋势，其中位于济西的阳光城丽景公馆精装修小高层7999元/平方米，与去年同期8500元/平方米的价格相比下调500元/平方米。章丘鲁能公馆最后3栋高层8800元/平方米起，此前售价近1万元/平方米。此外，天鸿万象东方即将开盘的33号楼为24层的高层楼栋，推出一口价11211元/平方米济南考研公寓济南考研公寓，这与临近地块天鸿公园大道高层开盘价11888元/平方米相比也具有较大的价格优势。

在济南的楼市版图中，以往均价万元左右的楼盘大多分布在济南十八线以外的近郊区域，这些片区楼盘的价格普遍较低、区域配套不全、交通条件落后。如今在一些配套成熟的片区，也开始有一些低价盘入市，济南低房价时代真的到来了吗？

数据 济南新房价格环比止跌

根据国家统计局公布的数据，济南新建商品房价格指数自2019年1月份至今16个月以来，经历了前7个月的环比上涨，自2019年8月开始，济南新房价格开始走低，2019年10月环比下跌幅度达到近一年的最高峰，2020年4月，济南新房价格环止跌，结束了房价8连跌的趋势。

（中国房地产网济南制图）

二手房价格方面，据统计显示自2019年4月份济南二手房价格出现环比下跌后，连续11个呈现下行趋势，直至2020年3月份出现止跌，4月份二手房价格环比再度出现小幅下跌。

出现这一趋势的原因，业内解读为以下几点：新房方面，一是数据统计滞后于市场表现，随着复工复产全面开启后，因疫情收到影响的房地产行业也逐渐复苏，从4月份济南楼市成交量来看，市区住宅成交6323套，这在一定程度上提振了市场信心；二是虽然当前市场上不断出现特价房、打折促销的房源，但多数仍为房企宣传的噱头；二手房方面，据链家网数据显示目前济南二手房可售套数已超过5万套，疫情后期的3、4月份二手房源的大量入市让其成交出现过短暂小高峰，但与新房相比，二手房无论是户型设计还是物业管理等方面都较为落后，所以价格趋势仍以平稳下行为主。

房价：这些房源价格仍然坚挺

纵观济南房地产市场，无论是新房还是二手房，也有一些房源的价格依然坚挺。虽然与去年相比价格有所下跌，但具体来看，很多新房市场的楼盘（像融创文旅城、鲁能泰山7号、绿城蘭园）都通过将精装房换毛坯来变相降价。事实上济南考研公寓，去除装修成本后，这些楼盘的房价几乎变动不大。

那么，什么样的房源价格在当前市场下仍然非常坚挺呢？整体来看，济南新房市场上产品好、配套全的楼盘其口碑通过不断的积累，价格也非常稳定；二手房市场学区房仍是支撑价格的唯一因素。

当前济南新房市场主要集中在东部片区，其中刚需产品较为聚集的张马片区、雪山片区、唐冶片区因产品同质化严重、去化率低使得“价格战”较为激烈。相对来说，汉峪片区、龙洞片区及南部片区因产品偏为改善类型，价格依然较为坚挺。

（图片来源于微信朋友圈）

对于二手房来说，价格家庭的唯一因素就是学区。从近期微信朋友圈流传的一张图来看，泉景中学的教学品质连续多年都在济南市名列前茅，而对应的泉景天沅的二手房价格已突破2.7万元/平方米，与周边二手房源相比，房价每平方米高出1万元左右。

总结：从宏观角度来讲，城市产业结构、政策变化、经济发展进度及城市人均收入、人口流入流出情况等都会直接关乎房地产发展的趋势，从微观层面上，开发商品牌及产品品质、区域价值判断、社区配套等方面也会影响房价的走势。如果只从市场上已有的“4字头”“6字头”项目来判断济南房价的整体趋势是非常片面的，对于购房者来说，在“房住不炒”的大环境下明确自己的置业需求才是最明智的选择。